Незначительная доля в квартире – как ее выкупить?

8 Ноября 2019
Незначительная доля в квартире – как ее выкупить?

На рынке недвижимости мы часто встречаем необычные предложения и ситуации, когда невозможно заключить сделку, не привлекая к этому третьих лиц. Купля-продажа собственности всегда сопряжена с множеством юридических нюансов, отчего любой покупатель в первую очередь желает убедиться, что продавец – единственный владелец и проблем с оформлением не возникнет. Но все же временами встречаются и такие предложения, когда жилплощадью владеют несколько человек. Как показала практика, отголоски советских времен, гражданское, а также наследственное право накладывают свои отпечатки в таких сделках, превращая их в не всегда увлекательное приключение. Время от времени встречаются ситуации, когда у квартиры имеется несколько собственников, с разным размером доли и своими планами на жилье. Тогда-то и возникают трудности с продажей такой жилплощади или оформлением на одного хозяина. Бывает и так, что у нескольких из них во владении незначительная доля, которая несмотря на свой размер влияет на дальнейшую судьбу квартиры. Но для того, чтобы понять, что же такое незначительная доля и как она позволяет распоряжаться недвижимостью, необходимо разобраться с самим термином. Незначительной считается доля в собственности, составляющая менее четвертой части от общей площади жилого помещения и не превышающая собой по размерам площадь самой маленькой комнаты. Таким образом, если в квартире с площадью 78 квадратных метров и при площади в 15 квадратных метров самой маленькой из комнат, незначительной долей будет считаться владение 13 и менее квадратами. Чаще всего владельцы таких микродолей не проживают в них. Однако это не лишает их полного спектра прав, как собственника недвижимости. Они могут осуществлять регистрацию родственников на площади, находящейся во владении, сдавать в наем или участвовать в решении вопросов ремонта помещений. Но на практике все эти операции маловероятны, т.к. невозможно пользоваться недвижимостью в рамках собственной доли, не нарушая прав других хозяев. Оттого в определенный момент у сособственников возникает вопрос выкупа или продажи таких незначительных долей, чтобы получить целостный объект недвижимости. Если все участники сделки согласны на изменение своих прав и статуса, то владелец микродоли просто дарит, передает или продает свою часть тому, кто более состоятелен. Иными словами, собственник незначительной доли может по своей воле предложить товарищу, чья дола имеет более существенный размер, выкупить его часть. И в случае обоюдного согласия оформление сделки проходит мирным путем. Если же взаимопонимание не достигнуто, возникает несколько законодательных нюансов, которые усложняют любые операции с такими незначительными долями и их выкупом. Начнем с того, что согласно статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый собственник имеет право на «выделение» своей доли в рамках общей площади квартиры. Это означает, что каждый может обособить свою жилую площадь в результате перепланировки. Если данная операция невозможна (например, из-за мизерной площади, находящейся во владении) собственнику полагается выплата стоимости микродоли при оформлении соответствующего заявлении о намерении расстаться с нею. Важно в данном случае соблюсти порядок действий – провести процедуру «выделения» доли, заявить о согласии продать ее и урегулировать стоимость сделки. Однако же на практике редко данная операция проходит без инцидентов. Часто собственники незначительной доли не согласны ни на «выделение» (поскольку знают, что не получат даже одной полноценной комнаты в квартире), ни на ее выкуп (поскольку сумма будет столь же мала, сколь и размер самой доли). Тогда-то сособственники могут подать исковое заявление в суд на принудительную выплату стоимости не выделяемой доли от общей площади недвижимости. И суд имеет полное право принять решение в их пользу, даже в отсутствие владельца оспариваемой микродоли. Для этого потребуется проведение экспертизы, подтверждающей невозможность планировки и выделения доли, оценки стоимости доли, а также (по необходимости) предоставление документов, доказывающих безучастность в судьбе квартиры незначительного сособственника (не оплачивал свою часть коммунальных платежей, не проживал на оспариваемой собственности). Таким образом, незначительная доля в квартире в наши дни не дает полного права на владение всей собственностью и не остановит основных сособственников от ее выкупа, если они того сильно пожелают. Впрочем, и владелец микродоли не останется с пустыми руками – ему полагается компенсация ее стоимости с учетом независимой оценки недвижимости по рыночным ценам.


Возврат к списку