Ипотека – иностранный опыт

29 Ноября 2019
Ипотека – иностранный опыт

В наши дни многие не могут себе позволить покупку жилья так, чтобы ни у кого не остаться в долгу. Увы, условия современной экономики диктуют свои правила и у нас редко получается обойтись без посторонней помощи. Оттого ипотечные кредиты продолжают оставаться популярным способом решения квартирного вопроса. И несмотря на достаточно жесткие условия, недемократичные ставки, большие сроки и риски со стороны экономической обстановки в стране, мы обращаемся в банки, желая, наконец, стать счастливыми обладателями собственного жилья. В нашей стране ипотека – явление относительно молодое, в Европе же и США к ней прибегают уже давно. И потому сегодня нам хочется узнать, каков же он – иностранный опыт ипотечного кредитования? В начале XX века в Германии была разработана одноуровневая ипотечная модель, которая позволила большинству людей приобрести свое жилье «в рассрочку». Для этого по всей территории страны были организованы строительные сберегательные кассы, походившие на советские жилищные кооперативы. Граждане, желавшие приобрести жилплощадь вступали в данный кооператив и в течение 5-8 лет вкладывали в него деньги, оседавшие на специальных накопительных счетах. Благодаря этому члены такой кассы формировали первоначальный взнос для выкупа недвижимости. По истечении оговоренного срока они получали субсидию от государства в размере 10% от стоимости жилья и становились собственниками. Остаток же следовало гасить частями в течение 10-15 лет. Такая ипотечная модель кредитования не имеет инвестиций со стороны и полностью основывается на частных лицах, которые желают стать покупателями. Оттого в ней лишь один уровень вложений и доходов. Простота системы требует большой финансовой самостоятельности от застройщиков, поскольку они не смогут единовременно скомпенсировать все свои расходы на возведение жилья и сдачу его в эксплуатацию. А также обязует вкладчиков быть ответственными. И все же одноуровневая ипотечная модель получила распространение не только в Германии и Австрии. В настоящее время многие европейские страны обратились к ней для улучшения жилищной обстановки. Так ее используют во Франции, Венгрии, Словакии и многих других государствах. В большинстве стран данная модель претерпела незначительные преобразования, сделанные с оглядкой на местный менталитет. Но в целом она узнаваема и понятна почти на всей территории Европы. В противовес одноуровневой ипотечной системе в США была разработана своя, более сложная, но не менее эффективная. В ее основе лежит привычная для нас система кредитования со стороны банков. однако круг лиц, участвующих в одной операции существенно увеличен. Так помимо заемщика и займодавца появлялись и другие инвесторы, напрямую не влиявшие на сделку, но имевшие свой вес. Благодаря финансовой реформе, проведенной еще Рузвельтом в ипотечном кредитовании США появились свои стандарты, позволявшие значительно уменьшить первоначальный взнос. Это достигалось тем, что банки получили право выпускать ценные бумаги, обеспеченные выданным кредитом. Данные облигации поступали на биржу и продавались инвесторам без привязки к самому объекту – ипотечному жилью. Помимо введения двух уровней обеспечения кредита – от выплат самого заемщика и инвесторов, выкупающих ипотечные облигации – банки обязали страховать данные сделки. Таким образом ответственность за непогашение ипотеки перекладывалась на страховые компании. Это позволяло расширить круг клиентов, предлагая им выгодные условия. Зачастую кредиты стали выдаваться не только под низкий процент, но и без первоначального взноса, поскольку основным источником денежного потока стали покупатели ценных бумаг. Однако благая цель – обеспечить всех жильем за короткий срок – привела к плачевным результатам. Большинство заемщиков оказалось неплатежеспособными и американский рынок недвижимости потерял всякую ликвидность. Все это послужило основанием для введения мероприятий по тщательной проверке платежеспособности кредитуемого населения. Также был пересмотрен и сокращен срок с 30 до 15 лет (максимум) и регламентирован размер первоначального взноса – 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья.


Возврат к списку